近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台)，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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