30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧换新”有利于畅通换房链条，但实施起来堵(dǔ)点不少(shǎo)。

房地产开发投资额同比(bǐ)下降9.5、新(xīn)建商品房销售面(miàn)积同比(bǐ)下降19.4%，今(jīn)年一季(jì)度(dù)，房(fáng)地产市(shì)场仍(réng)在等待企稳回升(shēng)。

但如何通向回温之路？各地政府(fǔ)想尽了(le)招数。从放松限购到降低房贷利率，从发放购房补贴到推行“房票”，楼市调控“工具箱”几乎已(yǐ)应出尽出。近期，为(wèi)盘活二手房市场、畅通改善(shàn)需求换房，一(yī)个新政策(cè)趋势正在(zài)蔓延(yán)——住房“以(yǐ)旧换新”。

据中指研究院监测，目前已有(yǒu)超30 城表态支持(chí)“以旧换新”，方式则(zé)主要(yào)包括两种：一是房企联合经纪机(jī)构对旧房(fáng)优先推售(shòu)，二是开发商或(huò)国资平(píng)台收购旧(jiù)房、售房款用(yòng)于购买(mǎi)指定新房项目。近(jìn)段时间，明确表态提到(dào)第二(èr)种方式，即“国(guó)资收购(gòu)”的城市(shì)有所增多(duō)。

“以旧换新”有利(lì)于畅通换房链条，提高楼市活跃度，促进置换需求释放(fàng)。但(dàn)在实际操作过程中，需要面临的现实问题并不少我国风电太阳能发电装机超11亿千瓦，比(bǐ)如旧房源需合理估价、如何在当下市场加速卖房、国(guó)资收购需确保资金稳(wěn)健、旧(jiù)房源后续如何利用等，相关政策仍(réng)需探索与完善。

政策(cè)支持(chí)

“希(xī)望昆(kūn)明出台商品房以旧换新相关政(zhèng)策(cè)”。近日，有网友在人民网(wǎng)“地方领(lǐng)导留言板”发(fā)表建议。

对此，昆明市住房和城乡建设(shè)局回复表(biǎo)示：目前(qián)昆明市未出台“住房以旧(jiù)换新”相关政(zhèng)策，但部分房企已(yǐ)经与经纪机构合作，为购房人(rén)提供以旧换新(xīn)的服务。下一步(bù)，市住房城乡建(jiàn)设(shè)局将结合(hé)省外先进经验及案例，充分考虑本地实际情况，再行研究(jiū)判断(duàn)后(hòu)续是否出台。

记(jì)者在该平台发现，不只(zhǐ)是昆明，其(qí)他城市也有网友咨询住(zhù)房“以旧(jiù)换新”问题，包(bāo)括长三角热点(diǎn)城市。而“以旧换新”之(zhī)所以引起关注，是因已出(chū)台(tái)该(gāi)政(zhèng)策的城(chéng)市正越来(lái)越多，俨然成(chéng)为(wèi)楼(lóu)市调控“新风向”。根据中指监测，自2023 年以来，目前已有超 30 城表态(tài)支持“以旧换新”。

4月22日(rì)，鄂州市发文表示，推行商品房“以旧换新(xīn)”。鼓励中介机(jī)构、房企、国有(yǒu)平台公司开(kāi)展(zhǎn)“以旧换新”业(yè)务，通过集中帮卖和定向收购等方式，帮助市民卖(mài)出二(èr)手房。4月18日，长沙市表示，全(quán)市范围内“以旧换新”购买新房的(de)，可(kě)按(àn)照“认房不认(rèn)贷”政策，享(xiǎng)受首套房首付(fù)比和按揭利率优惠。

4月1日，郑州市发文表示，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。一是(shì)郑(zhèng)州城市(shì)发展集团有(yǒu)限公司(政府指定作(zuò)为收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧(jiù)换新”购买改善性新建商品住房；二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以(yǐ)旧换新”。

各地(dì)之所(suǒ)以热衷该政策，一是因当下二手(shǒu)房存量大(dà)、交易慢，二是(shì)因房企去化承压。帮助(zhù)二手房业主(zhǔ)卖掉旧房(fáng)、置(zhì)换新房，一方面可助力改善购房(fáng)需求的实现，同时能帮助楼盘(pán)加大销售。

公(gōng)开数据显示，自2023年以(yǐ)来，全国二手房挂牌量持续走高。截至今年3月30日，已经(jīng)有(yǒu)重(zhòng)庆、成都、天津、青岛、南京、武汉(hàn)、郑州等12个城市二手房挂牌量超(chāo)过10万套(tào)，其中重(zhòng)庆、成都(dōu)、天(tiān)津、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量已(yǐ)经(jīng)突破15万套(tào)，重庆和成(chéng)都超过22万套。

二手房市场已成为楼市不可忽视的主力(lì)，且对当下调控政策(cè)的反应更敏感。

易居研究院报告显示，2024年3月(yuè)份，全国22个城(chéng)市中的19个重点城(chéng)市中，有15个城市(shì)交(jiāo)易数据位(wèi)于荣枯线(xiàn)以上，这意味着(zhe)大(dà)多数城(chéng)市二手房交易行情不错(cuò)，表明各地二手房支持政策积极有效。

“近期，各地(dì)二手房交(jiāo)易比较(jiào)活跃，二手房交易占总体住房交易(yì)的比(bǐ)重接近(jìn)四成(chéng)，11个(gè)省市二手房(fáng)交易量超过新(xīn)房。其(qí)中，90平(píng)米以下(xià)、总价300万(wàn)以下的二(èr)手房占60%左右的份额，可见刚需(xū)潜力(lì)很大，换房的潜力也很大。”广(guǎng)东省住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)。

如果能盘活这(zhè)庞大的二手房市场(chǎng)，对(duì)楼(lóu)市企稳回(huí)升意(yì)义明显(xiǎn)。住房“以旧换新(xīn)”的目的，便是盘活存量市场(chǎng)、畅通(tōng)换房链条(tiáo)，助力整个市场流(liú)动运转起来，激发楼市活力(lì)。

具体怎么做，目前各地(dì)有两种方式，一是“联合帮卖”，房(fáng)企联合经纪机构对(duì)旧房优先推(tuī)售，若一定期限内旧房售出则按流程购买(mǎi)新房(fáng)。二是开发商或国资平台收购(gòu)旧房，售房款用于购买指定新房项目，这是今年以来住房“以旧换新”的主流。此外，还(hái)有地方对“以旧换新”给予购(gòu)房补贴。

痛点(diǎn)有待疏通

在庞大的(de)“以旧(jiù)换(huàn)新”政策队(duì)伍中，郑州是较为特殊的一个。

按郑州官方的计划，“以旧换(huàn)新”有两(liǎng)种方式，除了市场化(huà)帮卖，国资也要下场收房，而(ér)且规模(mó)比其他城市都大。郑州城市发展集团有限公司作为政府指定收购主体收购二手住房，全年(nián)计划完成5000套。这一规模(mó)，比此前也有(yǒu)国资入局(jú)的(de)太仓、无锡、启东市等都可观。

4月20日，郑州市(shì)“以旧换新”试点工作启动，官(guān)方数据(jù)显示(shì)，当天从(cóng)凌晨到下午3时，有3449人次登录(lù)“郑州市房产交(jiāo)易服务平台”电脑端，平台注册用(yòng)户260个，市民登记发布二手房(fáng)信息共189条，报名参加城发集(jí)团收购并完成(chéng)全部资料上传共68人(rén)，线下售楼部统计征集换购房意向信息(xī)202条。

作为收购主体，城发集(jí)团当日审核房源信(xìn)息共83组，首日筛选(xuǎn)登记信息资料齐全、符合试点阶段收购标准(zhǔn)，初步审核通过的房(fáng)源信息共64组，目前一组已进入现场踏勘(kān)环节，一组已进入评估环节。在(zài)新房端，首批报名参(cān)加“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共提供(gōng)现房房源7987套。

从政策发(fā)布到公(gōng)布进展，郑(zhèng)州算(suàn)是较为迅速的一个(gè)，但从现实角度看，“以旧换新”实施起来需要时间。去年长三角首次试水(shuǐ)的太仓，首批放出100个名额，最终实际成交仅6组；随着活动逐步推进，参与人数才逐渐(jiàn)增多，截至3月12日，活动报名累计(jì)超过800组，其(qí)中已成交93套，还有86套交过意向(xiàng)金，正(zhèng)进行验房、评估等。

“尽管不少(shǎo)区域提出‘以旧换新 ’政策导向，但仍处于探索阶段，当前整体效果尚不明显。”中指研究院表(biǎo)示。首先是卖(mài)旧房环节，当前不少城市的二手房挂(guà)牌量处于高位，即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要(yào)在价(jià)格方面给(gěi)予一定让步。

“以(yǐ)旧换新，最大痛(tòng)点是(shì)卖掉旧房。”李宇嘉表示(shì)，目前，开发商参与以旧(jiù)换新的协议(yì)，锁定意向房源的周期往往在2个月(yuè)左右，意味着卖房周期往往在2个月左右。但二手房很难在2个月内卖出。他认为，政(zhèng)策关(guān)键是要激发二手房业主的动力，卖不掉二手房则“无责退订新房”，给予业主足够的安全垫。

其次，选购新房环(huán)节也有不少问题(tí)。“旧房收购模式(shì)一般要求购房者在指定的新房楼盘购(gòu)买我国风电太阳能发电装机超11亿千瓦，这意味着选择性受到一定限制。”中(zhōng)指研究院称。此外，当下居民就业、收入预期尚未(wèi)明显好转，购房者观望(wàng)情绪重，购买期房较为谨慎等因素，也一定程度影(yǐng)响了“以旧换(huàn)新”政策效(xiào)果(guǒ)。

比如有郑州当(dāng)地(dì)网(wǎng)友表(biǎo)示，自己很关注(zhù)住房(fáng)“以旧换新”政策，目(mù)前家里有两套旧房(fáng)，都属于(yú)难(nán)出(chū)租也难卖的“老破小”、“老破大”，如果政府能(néng)出(chū)面收购，会极大帮助家庭卖房(fáng)。但鉴于资金问题、市场前景等问题，自己(jǐ)对买新房还有顾虑，现在只想出(chū)售手中多余(yú)的(de)旧房(fáng)。

另有无锡网友在领(lǐng)导留言板表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期无锡市梁溪(xī)区出台房子“以旧换新”政策，请(qǐng)问以后是(shì)否有计划推出(chū)全城置换政策。对此无(wú)锡(xī)市梁溪城投公司表示(shì)，目前梁溪区出(chū)台的二手房“以旧换(huàn)新”业务是(shì)梁溪城发集团下属置业公司实施的，全市(shì)包括(kuò)江阴宜兴推出置换政策(cè)，目前尚没有实施计(jì)划。

李宇嘉建议称，在刚需转向二手房，改善转向新房的新(xīn)形势下，未来“以旧换新”政策(cè)可能要常(cháng)态化地推进。因此，开发商和地方(fāng)政府都(dōu)要坚持把“好房源(yuán)”拿出来，让循(xún)环更加顺畅。他表示，参与“以旧换新”的开发商，新(xīn)盘绝不能推尾货，借机去库存，要拿出优质项目参与活(huó)动，且要有价格上的优惠。

而对政府下场收房，李宇嘉认为，这对国资(zī)机(jī)构(gòu)的(de)资金实力、信息掌(zhǎng)握能力等(děng)都有要求，分散(sàn)式(shì)购置的二手房住(zhù)房如何筹建为保障性住房、后续如何做好运营(yíng)管理，也存在挑战。政府需要做的(de)，是制定优惠政(zhèng)策(cè)，激(jī)励和撮合关联方，把带押(yā)过户做好、交易流程简化、评估公信力做强，着眼基础性制(zhì)度。

“丁祖昱(yù)评楼市”表示，整体来看，2023年至今(jīn)多城跟进“以旧换新”政策，在一定程度上可帮助置换需(xū)求客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，盘活存量房，提高市场活跃度，进而促进(jìn)房地产市场平稳(wěn)健康发展。但在(zài)当前(qián)整(zhěng)体市场承压的情况下，政策执行效果不一，仍需调动多方资源配(pèi)合。

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