一则大利好，千亿市场大涨！

中国基金报吴娟娟

两地(dì)监管机构计划将REITs纳入互联互通机制提振市(shì)场信(xìn)心(xīn)，4月22日至4月26日一周，香港REITs大涨。与此同时，数(shù)据显示，REITs发展较早的美国，最新市场总规模约(yuē)为1.345万亿美元。约1.68亿美(měi)国(guó)人或者50%的美国家庭(tíng)投(tóu)资了REITs。其(qí)中，税收递延的养老账(zhàng)户是美国投资(zī)者持有REITs的主要方式之一。机构(gòu)人士表示，这给了中国REITs巨大的想象空(kōng)间(jiān)。

亚洲最大REIT大涨近(jìn)10%

数据显示，截至目前，在港交所交易的REITs有(yǒu)11只。其中市值最大的(de)为领展旗下的“LINK REIT”。截至(z低利率环境“围剿”债市，机构配置策略生变hì)4月26日(rì)收盘，“LINK REIT”市值为865.7亿港(gǎng)元，本周累(lèi)计上涨(zhǎng)了9.89%。该REIT也是亚洲市场规模最大的。

香港市(shì)值位居第二的(de)REIT为“冠君REIT”，最新市值为(wèi)107亿港元。本周(zhōu)“冠君REIT”累计上涨17.22%。市(shì)值排名第三(sān)的置富产业信托(tuō)，最新市值为76.9亿港元，本周(zhōu)累计上涨12.09%。领(lǐng)展旗下的LINK REIT也是亚洲市场规模最大(dà)的REIT。

4月19日，中国(guó)证监会推(tuī)出五条措施以促进内地和香港资本市(shì)场(chǎng)互联互通，助力香(xiāng)港国际金融中(zhōng)心建设。金融机构关注到REITs纳入互联互通对香港REITs的提(tí)振作用。

日前，汇丰研究发表报告称，预计最快2024年6月，REITs可纳入互联互(hù)通(tōng)。汇丰研究(jiū)认为香港REITs中，领展为主要受益者之一(yī)。利好消息之外，汇丰研究亦指出了香港REITs承受(shòu)的压力，其中一重压力来自全球高息环境。此外，由于大部分REITs的组合资产聚焦香(xiāng)港(gǎng)零售业、酒店、写字楼等传统(tǒng)资产。在当前(qián)的环境下，这类资产面临一定的挑战。

来源：香港交(jiāo)易(yì)所网站。

事实上，将(jiāng)REITs纳入股票互联互通(tōng)机制业内呼吁已久。早在2021年，香港金(jīn)发局就撰写报告提议两地监管将REITs纳(nà)入互联互通。金发局的报(bào)告指(zhǐ)出，亚洲规模最大的REIT选择在香港上市证明(míng)了香港市场的吸引力，然而香港REITs市场亦有需(xū)改(gǎi)善(shàn)的地方。

金(jīn)发局就香港REITs的发展给出五条政策建(jiàn)议。五条之中，金发局认(rèn)为流动性问题是最迫切需要解决的问题。流(liú)动性是决定香港房(fáng)地产投(tóu)资信托基金（REITs）市场吸引力(lì)的最(zuì)关键因素之一。对于(yú)投资者来说，更高的流动性意味着更高的交易效率、更低的交易成(chéng)本(běn)和更小的价格波动性(xìng)；对于发(fā)起人来说，更(gèng)高的流动性意味着更容易进行资本筹集和更公平的价格估(gū)值；对于中(zhōng)介机低利率环境“围剿”债市，机构配置策略生变构(gòu)来说(shuō)，更具流动性(xìng)的(de)市场意味着更多的商机。最(zuì)重要的是，流(liú)动性将市(shì)场参与者(zhě)联系在一起，有助于(yú)REITs生态中(zhōng)形成良性循环。

数据一定程度上印证了(le)金发(fā)局对于香港REITs流动性的担忧。根据港(gǎng)交所(suǒ)的(de)数据，即(jí)便在成交较为活跃的4月22日(rì)至4月26日这一周，香(xiāng)港REITs仍有不少成交量(liàng)乏善可陈。例如，4月26日(rì)，11只REITs中10只(zhǐ)拥有成交数据，其中3只全日成交金额低于(yú)100万港(gǎng)元。

在亚(yà)洲，新加(jiā)坡(pō)、日本、中国香港是REITs发展较早的市场。截至4月26日收盘，香港REITs的总市值为1258.5亿港元。这一市值规模显著(zhù)低于新加坡和(hé)日本。记者从(cóng)新加坡房地产(chǎn)信托协(xié)会(huì)获悉，截至2023年底(dǐ)，新加坡REITs的总规模约为744亿美元，折合5811.98亿港元。截至2023年底，亚洲最大的REITs市场——日本REITs总规模(mó)约折(zhé)合6552.24亿(yì)港元。

约一半(bàn)的美国家庭持有REITs

在包括美国在内的部分成熟市场，REITs是普(pǔ)惠金(jīn)融(róng)的重要配置工具。这给(gěi)了包(bāo)括中国内(nèi)地、中国香港在内的亚洲REITs管理人和原始权益人想象空间。

美国房地产投资信托协会（Nareit）的(de)最(zuì)新研究报(bào)告显示，约1.68亿美国(guó)人或者50%的美国家庭投资REITs，他们或直接持有REITs或者通过公(gōng)募(mù)基金产品间接(jiē)持有REITs。

根据美联储的(de)消(xiāo)费者财务调查数据，美国家庭(tíng)通(tōng)过如下(xià)方式持有REITs。首先，在税(shuì)收递延养老(lǎo)账户中持有REITs；其次(cì)，直接持有REITs；第三，通过集合投资基金(jīn)持(chí)有；最后，通过其(qí)它的管理资产方式持有。这些途径并不是相互(hù)独立的。综(zōng)合统计下来，约58%的家庭至少通过上述四种方式(shì)中的一种持有REITs。其(qí)中，税(shuì)收递延(yán)养老账(zhàng)户是美国家庭持有REITs最常用的方式。

Nareit报告估算称，在美国，85%的一般股(gǔ)票型基金持有REITs。报告称，这一估(gū)算甚至略显保守，因为宽基指数很多(duō)含有REITs。此外，REITs也是401(k)账户青睐的资产类型。401(k) 之外，养老产品（解决方案）对REITs也多青睐有(yǒu)加。例如，几乎所有(yǒu)的目标日期基金都投资了REITs。平衡型基金中含REITs的比例可能与一般股票基金类似。

数据显示，截(jié)至2024年3月底，富时罗素Nareit全REITs指数成份股(gǔ)总(zǒng)市值为1.345万亿美元，指数含194只REITs，其中158只REITs于美(měi)国纽交(jiāo)所上(shàng)市。

香港最高补贴800万港(gǎng)元吸引REIT在港上(shàng)市(shì)

香港监管机构大力推动REITs发(fā)展。日前，香港证券及期货事务监察委员会（SFC）宣布政府延长(zhǎng)三年的补助计(jì)划，以补贴在香港设立开放式基金公司（OFCs）和房地产投资信托基金（REITs）。

对于在香(xiāng)港设立或(huò)迁入香港的OFC，以及在香港联合交易所上市的SFC授权的R低利率环境“围剿”债市，机构配置策略生变EITs，延(yán)长(zhǎng)的计划将(jiāng)覆(fù)盖支付给香港本地服务提供商(shāng)的符合条件费用的(de)70%。公(gōng)开发行的OFC每家最高补助100万港元，私募OFC每家(jiā)最高补助50万港元，每家REIT最高补助800万港元。

延长的计划将于 2024年(nián)5月10日至2027年5月(yuè)9日期间(jiān)开放申请，采用先(xiān)到先得的原则。REITs方面(miàn)，SFC授权的房地(dì)产投资信托(tuō)基金（REITs）于2021年5月10日或之后(hòu)在香港(gǎng)联合交易所（SEHK）上市，上市时的最低市值为15亿美元(yuán)（或等值）。

机构人士表示，就REITs纳入互联互通而言，如何让(ràng)两地的投资(zī)者了解对方市场的REITs是重要问题之(zhī)一。内(nèi)地公募REITs起步初期，管理人费尽心思向投(tóu)资者(zhě)介绍REITs。例如，不少(shǎo)基金公司邀请投资者走进底层资产，以让投资者了(le)解公募(mù)基础设施REITs到底是什么。

近年来，中国股票市场显著波动，投资者(zhě)逐(zhú)步认可了REITs这种可(kě)带来相对(duì)稳定收益的资产。不过，REITs加入互(hù)联(lián)互(hù)通之后，投资者会有怎样(yàng)的反(fǎn)应，仍待观(guān)察(chá)。

编辑：小茉

审核：许闻

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