首次！外资巨头，突然转向

楼市罕见一幕。

外资巨头突然(rán)罕见唱多中国房地产(chǎn)市场(chǎng)，引发关注(zhù)。瑞(ruì)银大中华(huá)区房地产研究主管分析师John LamJ在最新(xīn)的采访中表示：“在三年的(de)看跌之(zhī)后，由于政府的援助，我(wǒ)们第一次对(duì)中国房地(dì)产行业变(biàn)得(dé)更加乐观。”

从市场层面来看，中国(guó)房地产(chǎn)市场正陆续出现积极信号(hào)。其中(zhōng)，上海豪宅销(xiāo)售持续火爆，带动上海新房房价指数环比上涨；深圳楼冀东水泥：成功发行2024年首笔公司债10亿元市也出现(xiàn)复苏迹象，3月份二(èr)手房成交(jiāo)套(tào)数达4547套(tào)，环比大增115.13%，截(jié)至4月15日，深圳月内二手住宅成(chéng)交套数(shù)达到2067套，超过3月同期。

那么(me)，在一系列利好(hǎo)信号的加持下，中(zhōng)国楼市何(hé)时将迎来拐点？

罕见唱多

瑞银大中华(huá)区房(fáng)地产研(yán)究主管分析(xī)师John LamJ在最新的采访中表(biǎo)示：“在三(sān)年的看跌之后，由于政府(fǔ)的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

他(tā)预计(jì)，国内住房需求和供应将在明年某(mǒu)个时候恢复到历史平均水平(píng)，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。

值得一(yī)提(tí)的是，John Lam曾在2021年初罕见地对中国恒大(dà)集团给出(chū)了“卖出”评级，并(bìng)将目标价从14.5港元(yuán)下调至6港(gǎng)元，是唯一一位给予(yǔ)恒大卖出(chū)评级的(de)分(fēn)析(xī)师，震惊市场(chǎng)。

站(zhàn)在当前，John Lam认(rèn)为(wèi)，在(zài)经历了调整之后，中国房地产行业正准备缓慢(màn)复(fù)苏。

John Lam预(yù)计，中(zhōng)国今年的房地产行业销量(liàng)和价格不会上涨，但(dàn)降幅会有所缓解。他认为(wèi)，按面积计(jì)算，今年国内住宅销售可能会下降7%，低(dī)于2022年创纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下(xià)降7%，较2022年39%的降幅收窄。

John Lam预测，一旦房价稳定下来，被压抑的需求将会(huì)回归，因为过去三年的房地产价格(gé)下跌周期导致人(rén)们推迟购买。

John Lam还提到，由于许多房地产企(qǐ)业已停止购买土地和建造(zào)房屋，从而减少了供应量。在楼市低迷期间，中国开发商的(de)新屋开工量下降了(le)58%，远高于同期按(àn)面积计房(fáng)地产销售37%的(de)降幅。

John Lam认为(wèi)，这种“去库存”可能会(huì)使国(guó)内住房的库存水平明显下滑。

John Lam进一步表示，中国的房地产市场(chǎng)比日本更健康，其危机程度也(yě)不(bù)及后者严重。其原因是，中国城(chéng)市化率和家庭杠(gāng)杆率较(jiào)低，并且实施了严格的(de)外汇管制(zhì)，这些(xiē)因素结合在一起，使中(zhōng)国能够比日(rì)本(běn)更(gèng)好(hǎo)地管理房(fáng)地产泡沫。

John Lam预测，期(qī)待房地产价格和新开工率在2025年6月前恢复稳定。目前，最大的争论是购房者需求如何恢复的宏观问题。

积极信号

其实，从(cóng)市场层面来看，中国(guó)房(fáng)地(dì)产市(shì)场正(zhèng)陆续出现积极信号，一线城市及新一(yī)线城市的回(huí)暖迹(jì)象愈发明显。

据中指(zhǐ)院的(de)统计数据显示，截至3月(yuè)31日，重点城市二手(shǒu)房成交套数已连续6周环比增长(zhǎng)，单周成交量一度达(dá)到2023年下半年以来周度最(zuì)高(gāo)水平。另据贝壳研究院(yuàn)监测，今年以来，贝壳重点50城市二手房成(chéng)交量持续向上修复，部分(fēn)城市和(hé)产品价格跌(diē)幅止跌甚至略有小幅上涨。

具体(tǐ)来看，上海(hǎi)楼市的复苏(sū)较为(wèi)明显，豪宅销售堪称火爆：

4月21日，融创外滩壹号院二期开盘，该项目单(dān)日销(xiāo)售额达99.97亿元，去化率100%，成(chéng)为今年内上海单盘销售(shòu)额TOP2的项目(mù)。

4月18日，上海(hǎi)陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，总价1.1亿(yì)元“楼王”开场(chǎng)即被选购，单日收金70.27亿(yì)元。

今(jīn)年3月底(dǐ)，位于上海新天地板块(kuài)的中海顺昌玖(jiǔ)里开盘，以(yǐ)196.5亿元销售额直接(jiē)刷新全国开盘纪录。

受益于豪宅销售(shòu)火爆的带动(dòng)，上海(hǎi)新(xīn)房房价(jià)指数环比(bǐ)涨幅已位列全国第一(yī)。据国家统计局数据显示，2024年3月，上海新房房(fáng)价指数(shù)环比上涨0.5%，领涨全(quán)国；同比上涨4.3%，位居全国第二。

另外，深圳楼市也持续出(chū)现复苏迹象。据深圳市房地产信息平台公布的数(shù)据，3月份(fèn)二手房成交(jiāo)套(tào)数达到4547套，其中二手住(zhù)宅(zhái)成交3840套，环比大增115.13%，创2023年4月份以来新(xīn)高。

进入4月份，截至4月15日，深圳月内二手住(zhù)宅成(chéng)交套(tào)数达到2067套，超过3月份同期。

另据深(shēn)圳市房地产中介协会发布的(de)数据，4月8日至(zhì)4月14日，深圳全市二手房成交量（含自助）录得1295套，环比增(zēng)长34.3%，单(dān)周交易量(liàng)再创2022年(nián)以来新高。

其中，刚需是支(zhī)撑近(jìn)期(qī)深(shēn)圳二手房市场放量的重要力量。3月份深圳二手住宅成交结(jié)构(gòu)当中，60—90平方米住(zhù)宅成交占比39%，成交占比最大；户(hù)型方面，3月份三房户型成交占比42%，占比最大。

据(jù)北京(jīng)市住建委官(guān)网数据统计，今年3月，二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，也突破了1.2万套的“荣枯线”，并(bìng)创(chuàng)下了近一年来的最高点(diǎn)。

重大变化

当前，我国房地产市场供求关系已发生重(zhòng)大变化。

光大证(zhèng)券在最新的研报中指出，2024年(nián)监管层继续积极优化房地产政(zhèng)策(cè)，加快构建房地产发展新模(mó)式。供给侧看，监(jiān)管提出金融业支持房地产责无旁贷(dài)，继续通过信贷、债券、股权等综(zōng)合方(fāng)式支持房地产融资，强(qiáng)调不同(tóng)所(suǒ)有制房企融(róng)资“一(yī)视同仁”，建立城市房地产融(róng)资协调(diào)机制，提升经营性物业贷抵押率(lǜ)及用(yòng)途等，优质房企融资性现金流有望提升。

光大证券表示(shì)，需(xū)求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因(yīn)城(chéng)施策”加大需求侧购房支持力(lì)度，包括优化“认房认贷(dài)”，下调首付比(bǐ)例及按揭利率，进(jìn)一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房(fáng)给予(yǔ)进(jìn)一(yī)步支持等；随着(zhe)地(dì)方政(zhèng)府楼市调(diào)控自主性进一步(bù)提升(shēng)，2024年楼市的城市(shì)分化(huà)和区(qū)域分化或进一步加剧(jù)。

中(zhōng)银国际也(yě)认为，各地在“因城(chéng)施策”框架下，需求端(duān)政策(cè)进入了新一轮发力期(qī)，或对市场的企稳和购(gòu)房者置(zhì)业情(qíng)绪的(de)修复有一定效果。今年行业供给侧将持续(xù)出清(qīng)，项目白(bái)名单(dān)的落地一定(dìng)程度上有(yǒu)助于缓(huǎn)解部分房企资金紧张的局面。

校对：高源‍‍‍‍