安徽宣城 “以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点

继江苏太仓“以旧(jiù)换(huàn)新”常态(tài)化之后，安徽宣(xuān)城也完成了(le)首批“以旧换新”登(dēng)记和筛选，并(bìng)紧锣密鼓地开启了第二批登记工(gōng)作。

“现在第二批报(bào)名登记已经开始，不需要名额摇(yáo)号，直接(jiē)按照报名时间(jiān)顺序进行评(píng)估，具(jù)体周期长短不确(què)定。”宣(xuān)城山水闲庭置业顾问小(xiǎo)张表示。

《每日经(jīng)济(jì)新闻》记者观察到，有了(le)太仓、苏(sū)州相城区等地的先行样本之(zhī)后，其他城市的效率明(míng)显提高了。宣城与上述城(chéng)市(shì)“旧房换新”模式基本相同，也由宣城市城建集团与宣城市国控集团牵头启动，并且跳过了(le)太仓的初代方案，采用“多套换一(yī)套”“多套换多套”“车位(wèi)直接(jiē)置换”等模式。

首批100组置换人摇号产生公积金贷款配套已跟上

宣城(chéng)市城建集团官微显示，“以旧换新”活动3月11日启动、25日截(jié)止，30日(rì)公开摇(yáo)号，从261个登记号码中抽出100名，正式进入评估置换流程。

从(cóng)具体规(guī)则来看，宣城(chéng)模式吸(xī)收了多地的成功经验，参与“以旧换新”的楼盘包括世(shì)纪阳江、彩金湖(hú)畔、望湖城、山水闲庭、幕溪和府、观江越、江南里、星未来天下名筑等(děng)。值得注意(yì)的是，按照旧房收购价不高于新房及(jí)车位销售价(jià)的置换原则，居民家庭可以用一(yī)套或多套旧房，置(zhì)换一套或(huò)多套新房及车位。而产权车位或车库(kù)与旧房(fáng)在同(tóng)一小区内的，可用车位或(huò)车库置换同等数量的新房车位。

“换(huàn)房过程中不收任何手续费，报名时交2万元(yuán)诚意金，后(hòu)续无论是否换(huàn)房(fáng)，这(zhè)笔钱都会退还或者(zhě)转为(wèi)房款。可以多套旧房换一套新(xīn)房，旧房价格占新房价(jià)格的比例也没有(yǒu)限制，但高于新房价格的不退。”小张说。

根据规则，房屋收购款(kuǎn)项(xiàng)方面(miàn)，支持收购款分批次支付给旧房原产权人，首批用(yòng)于支付新房首付款，剩余旧房款(kuǎn)需等新房贷款放款成功后，支付给旧(jiù)房原(yuán)产权人。

政策层(céng)面，宣城给予“以旧换新”明(míng)确支持。

3月22日，宣城市住房(fáng)公积金管理委员会发布《关于调整我市住房公积(jī)金使用政(zhèng)策的通知》，其中特别提到，参与 “以旧换新(xīn)”置换(huàn)购房(fáng)人及(jí)其(qí)直系亲(qīn)属(shǔ)，只要符合住房公积金提取、贷款的相关条件，均可申请使用住房公积金。

事实上，宣城房地产市场和大部分三四(sì)线(xiàn)城市一样，面临新房和(hé)二手房(fáng)成(chéng)交冷清的局面。

安居客平(píng)台显示，宣城二手房4月挂牌均价7693元(yuán)/平方米，同比下降(jiàng)7.37%。市区在售新建住宅项目达到16个(gè)，销售单价从4999元-12000元/平方米不等。

宣城(chéng)市住(zhù)房和城乡建设局发布(bù)的房地产市场月报显(xiǎn)示(shì)，2023年1-12月，全(quán)市(shì)和市本级商品住宅销售面积分(fēn)别为146万平方米和51.9万平方米(m四川信托破产重整申请获法院裁定受理ǐ)，同比分别下降31.1%和增长11.1%，但批准预售商品住宅同比分别增长(zhǎng)12.2%和19.6%。

旧房评估价成双方(fāng)焦点

一位参与宣城“以旧换新”并幸运摇中的业主在社交平台上对每经(jīng)记者表示：“自(zì)己想好就行，（旧(jiù)房）评估(gū)价真的不(bù)高，我家拿出了两套房(fáng)子评估，确实比中介(jiè)挂的价格低得多。”

不过她仍然(rán)决定继续进行置换流程，因为“二手房市场(chǎng)不景气，卖也(yě)不好卖”。

旧房的评估价是“以旧换新”成(chéng)功与(yǔ)否的关(guān)键因素。

上(shàng)海易居房地产研究院(yuàn)根(gēn)据目前各(gè)地“以旧换(huàn)新”推进情况和反馈情况(kuàng)，指出当前最主要的矛(máo)盾点聚焦于二手房评估价上。从换(huàn)房者的角(jiǎo)度(dù)看，担心中介公司或评(píng)估公(gōng)司把(bǎ)二手房价格压得太低了。而对于收(shōu)购(gòu)二手房的国(guó)企来说，过高评估二手房，也会(huì)造成财政(zhèng)压力(lì)增大或国有(yǒu)资产估值(zhí)虚高的问(wèn)题。

“从评估角度看，可以采取多家评(píng)估公司联(lián)合评估、锚定周边市场二手(shǒu)房挂牌价和实际成交价四川信托破产重整申请获法院裁定受理、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源(yuán)，后续可以设立标准和划分结构，尤其是(shì)研究(jiū)不同类型二手房收购后的再利用模式(shì)等。”易居研究院(yuàn)认为。

易居研究院(yuàn)指(zhǐ)出，当前全国(guó)各地“以旧换新”工作的(de)开展中，相(xiāng)比传统置换模式，新模式下交易效率提高了6倍，即(jí)从(cóng)传统的6个月交易周期压缩至1个月。

在传统的(de)房屋(wū)置换模(mó)式中，“卖旧(jiù)”和“买新”两笔操作存在连环(huán)单交(jiāo)易风(fēng)险。“以旧换新(xīn)”模式下，无论是具备(bèi)“解约(yuē)保护期”的先买新再卖旧模式，还是类(lèi)似(shì)宣(xuān)城的旧房换新模式，即便因评(píng)估价格分析而停止换房(fáng)，先(xiān)行支付的(de)定金2万元仍然能够(gòu)退还。对于购房者(zhě)或换房者而言，交(jiāo)易的障碍因素消除、交(jiāo)易便利度增大、换房流程的舒适度也有所提升。

但广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉曾发文称，不赞成地方政府（或授(shòu)意国企城投）直(zhí)接下场收房。

据每(měi)经记者观察，率先(xiān)推行旧房(fáng)直接换新房模式的太仓四川信托破产重整申请获法院裁定受理、苏州(zhōu)相城区，包括淮安、宣城(chéng)等(děng)，都属于规模较小的城市或区域，而这(zhè)些地方国(guó)资企业是否由足(zú)够资金实力、足够的经验运营(yíng)好收回来的老旧且分布零(líng)散的存量住房？

李宇嘉在接受《每日经济(jì)新闻(wén)》记者采(cǎi)访时曾指出：“要(yào)看这些城市最后到底收购了多少，如果少量的收购，地方确实也有筹集(jí)保障性住(zhù)房的需要，进行以旧换新也给市场释放信号，稳定市场信心。目(mù)前各地一直没有信(xìn)息披露具体(tǐ)收房的情况，而部分三四线城市的国企有(yǒu)没有(yǒu)资金实力去运作仍待观察。”

“对开发企业来讲，要把品质(zhì)好、性价(jià)比高(gāo)的好房源拿出(chū)来，不能(néng)把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会。要(yào)让(ràng)‘换新’的买家真正看到(dào)，要(yào)买的新房(fáng)是能改(gǎi)善自己居住(zhù)的好房子。”李宇嘉认为。

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