导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(k饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思ě)能偏(piān饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思)低，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思