5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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