文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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