“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难再(zài)出(chū)现像(xiàng)过去(qù)十年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加(jiā)明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注度从板(bǎn)块向(xiàng)单(dān)个标的转移。上海利檀投资北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最底部(bù)，而且(qiě)是反复(fù)地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下(xià)的空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开(kāi)发资(zī)金来源，可(kě)以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较(jiào)困(kùn)难(nán)，所以(yǐ)整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国资背(bèi)景的房(fáng)企(qǐ)在资(zī)本(běn)市场表现相对较(jiào)好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景的民(mín)营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企(qǐ)业的成本(běn)优势(shì)，更具(jù)体一点，就是它的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是(shì)行业内的最低水平；利润(rùn)率是(shì)不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是(shì)行业内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是(shì)否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们看重的(de)一家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条件的(de)房企并不多。即便是在(zài)国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部(bù)分房企出现了(le)“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企房(fáng)企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色(sè)的(de)国央企房企，其财务指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开(kāi)始(shǐ)大(dà)举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考(kǎo)验着国央企的资(zī)金链(liàn)情况。

　　对(duì)房企而言，扩张北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日速(sù)度(dù)的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要(yào)，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的(de)预(yù)判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半(bàn)在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日或者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标(biāo)准要比“三道红线”对房企(qǐ)的(de)净负债率要(yào)求(qiú)不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要(yào)规(guī)避公司(sī)净(jìng)负债(zhài)率提(tí)高到一(yī)个比较(jiào)危(wēi)险的(de)水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发(fā)展等房企2022年净负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行(xíng)较积极的拿地(dì)策(cè)略的(de)同时，也较好地控制了公司的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在(zài)各(gè)维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并(bìng)不(bù)意味着，民(mín)营企业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有少数民(mín)营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回报灵活配置(zhì)混合型(xíng)证券投资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报，该资产公司的(de)几(jǐ)只产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本(běn)面表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表(biǎo)现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增(zēng)长(zhǎng)势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的战略布(bù)局关系密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局(jú)重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产业(yè)链(liàn)上(shàng)的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要(yào)为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材料(liào)供(gōng)应商，而下(xià)游应用(yòng)行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工(gōng)不足(zú)导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤(yóu)其是(shì)偏消(xiāo)费属(shǔ)性的(de)家装家居领域(yù)，我们相对看好，因为(wèi)居(jū)民保有(yǒu)的住房(fáng)规模越来越大(dà)，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明了这一点，在(zài)新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费(fèi)的增长(zhǎng)却(què)一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如(rú)消费(fèi)建(jiàn)材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的(de)统计，目前暂(zàn)居(jū)前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别(bié)是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前(qián)者(zhě)在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜(nà)主要从事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市(shì)公司一(yī)季报的(de)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，能(néng)够发(fā)现(xiàn)该股早已成为(wèi)基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值发现、中欧潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金(jīn)都是价值派基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重仓的房地(dì)产产业链股票还有金(jīn)地(dì)集团(tuán)和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几(jǐ)年曾经(jīng)风光一(yī)时的家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露(lù)出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内(nèi)表现最好(hǎo)的是(shì)志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是营(yíng)收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发(fā)策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家居(jū)十大(dà)流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的(de)是(shì)，他似(shì)乎对(duì)于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道(dào)公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物(wù)业股也越来越(yuè)被(bèi)机构(gòu)所青睐，不(bù)过这类标的大多在(zài)香港上市，如何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前述上海公(gōng)募基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的是市(shì)场化应该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大部分项目(mù)到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还能做到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业公(gōng)司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保安(ān)这些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意(yì)，能做到提价(jià)难度是(shì)非常(cháng)大的(de)。但是该公司能在(zài)业内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比较(jiào)好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日