近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合(h抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思é)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思