5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地(dì)女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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