导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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