5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地(d圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么ì)产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP1圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么4的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它(tā)的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么