5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xià重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么n)金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出(c重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么hū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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