5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(p稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊ǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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