饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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