5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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