导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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