OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(sh一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币ì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场(chǎ一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币ng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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