万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的56是什么意思 56是什么尺码成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuá56是什么意思 56是什么尺码n)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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