近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“_D是什么意思，_3是什么意思e-height: 24px;'>_D是什么意思，_3是什么意思与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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