饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水如何具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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