毁掉一个老师最好的办法>

　　近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn毁掉一个老师最好的办法)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī毁掉一个老师最好的办法)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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