5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地(dì青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只(z青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？hǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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