近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàn第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发g)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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