OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次风险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑(kēng尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

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　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了(le)对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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