文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(n鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的èi)地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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